Technical Analysis Report SPA-09
SPA 09: 상계 1단지
당현천 수변 및 남측 관문 전략
제3종 일반주거지역의 법적 상한을 극대화하고 당현천 수변공원과 중계동 생활권을 잇는 관문형 단지 설계
Base Zoning
3종일반
용도지역 유지
Ceiling FAR
250%
법적 상한 용적률
Max Height
150m
스카이라인 상한
Public Walkway
20m
동서 관통 보행축
01. 법적 테두리 내 사업성 극대화 분석
Density Matrix
기초 용적률 계획 (Baseline)
기준 / 허용 용적률
- 제3종 일반주거지역: 기본 지구단위계획 지침 준수
- 기준 용적률: 210% 이하
- 허용 용적률: 230% 이하 (인센티브 포함)
- 특징: 안정적이고 보수적인 정비 추진
목표 상한 용적률 (Target)
MAX
상한 용적률 (Ceiling)
- 법적 상한: 공공기여 및 인센티브 이행을 통한 250% 달성
- 높이 계획: 최고 150m (약 49층) 랜드마크 주동 배치
- 전략 방향: 수변 특화를 통한 프리미엄 주거 가치 창출
- 장점: 종상향 부재로 인한 공공기여 부담 완화
그림 1. 상계 1단지(SPA 09) 수변 스카이라인 및 남측 관문 구상도
02. 가치 상승을 위한 수변 및 보행 설계 지침
Detailed Guidelines당현천 수변특화 배치
단지 남측 당현천변 20m 구간은 '수변특화 배치구간'으로 설정하여 돌출형 발코니 및 열린 입면 디자인을 적용합니다.
디자인 특화20m 광폭 보행통로
상계지구 중앙 동서축과 연계되는 폭 20m의 보행로를 확보하여 상계역과 당현천을 잇는 보행 네트워크를 완성합니다.
의무사항 (필수)동일로 가로공원 (10m)
동일로변에 폭 10m의 선형 공원(가로공원)을 조성하여 소음을 차단하고 주민들에게 도심 속 힐링 산책로를 제공합니다.
기부채납 (의무)관문형 랜드마크 배치
상계지구의 최남단 진입부에 해당하는 주동은 특화 입면 디자인을 적용하여 '상계의 남측 관문'으로서의 상징성을 부여합니다.
경관 계획03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
당현천 영구 조망 & 중계 생활권
당현천 수변 라이프스타일과 중계동 학원가 접근성을 동시에 누리는 입지
OPPORTUNITY (기회)
신속한 사업 추진 가능성
종상향에 따른 공공기여 협의 없이 3종일반 범위 내에서 빠른 정비사업 진행 가능
RISK (리스크)
제한된 밀도 및 공공기여 부담
250% 용적률의 한계와 동일로변 가로공원 기부채납에 따른 가처분 면적 감소
STRATEGY (전략)
The Streamfront Gateway
수변 쾌적성을 무기로 상계지구의 관문을 대표하는 하이엔드 주거 단지 브랜딩