Technical Analysis Report SPA-10
상계 2단지: 체육공원 연계
그린 허브 복합개발 전략
단지 내 체육공원의 입체적 활용과 마들-노원역 사이의 탄탄한 주거 배후지 기능 강화
Strategic FAR
400%
준주거 상향 시
Residential FAR
250%
3종일반 법적상한
Target Height
180m
초고층 주동 배치
Public Feature
Sports
체육공원 중복결정
01. 용도지역 상향 및 입체적 밀도 계획
Density Comparison
PLAN A. 일반 정비사업
Base
상한 용적률 (3종일반)
- 제3종 일반주거지역: 현행 유지 시
- 높이 계획: 최고 150m (약 49층) 수준
- 공원 활용: 평면적인 공원 유지
- 사업성: 일반적인 대단지 정비 모델
PLAN B. 복합정비 (전략상향)
STRATEGIC
상한 용적률 (준주거 상향)
- 준주거지역 상향: 역세권 복합기능 도입
- 입체적 결정: 체육공원 하부/상부 복합 활용
- 랜드마크: 최고 180m (60층 내외)
- 공공기여: 부지 10% 이상 기부채납 기반
그림 1. 상계 2단지(SPA 10) 입체적 토지이용계획 및 보행 네트워크 구상도
02. 가치 극대화를 위한 입체 설계 가이드라인
Detailed Guidelines체육공원 중복결정
체육공원① 부지 지하층을 주차장 등으로 중복 결정하여 토지 이용 효율을 극대화하고, 지상은 시민들을 위한 고품격 공원으로 조성합니다.
특화 계획 (필수)20m 광폭 보행통로
인접 단지와 연계되는 동서 방향 폭 20m 보행축을 설정하여, 단지 폐쇄성을 탈피하고 지역 개방형 커뮤니티 공간을 확보합니다.
의무사항 (필수)건축한계선 (6m/3m)
20m 이상 도로변은 6m, 기타 도로변은 3m의 건축한계선을 적용하며, 확보된 전면공지는 상시 개방된 보행 공간으로 조성합니다.
규제사항 (강제)스카이라인 다변화
역세권 및 주요 결절점에는 180m급 고층을 배치하고, 학교 및 공원 연접부는 점진적으로 층수를 낮춰 리듬감 있는 경관을 창출합니다.
도시경관 (유도)03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
대단지 프리미엄 & 체육시설 인접
11.6만㎡의 거대 필지와 단지 내 대규모 체육시설을 품은 독보적 생활 인프라
OPPORTUNITY (기회)
준주거 종상향을 통한 사업성 극대화
상한 용적률 400% 적용 시 상계지구 내 상위권의 개발 이익 확보 가능
RISK (리스크)
학교 일조권 및 공원 유지 부담
초등학교(당현초 등) 인접에 따른 일조권 심의 및 공공시설 유지 보수 책임
STRATEGY (전략)
The Athletic Garden Landmark
스포츠, 공원, 주거가 결합된 건강하고 프리미엄한 단지 정체성 구축