Technical Analysis Report SPA-11
SPA 11: 상계 3단지
상업-주거 융복합 정밀 분석
일반상업지역 800%와 수변연결 녹지축의 조화, 노원-마들역 사이의 전략적 초고밀 거점화 전략
Commercial FAR
800%
상업부 최대 용적률
Strategic FAR
400%
주거부 준주거 상향 시
Landmark Height
180m
특별계획구역 상한
Public Feature
30m
수변가로공원 폭원
01. 용도지역 혼재에 따른 정밀 밀도 시나리오
Density Matrix
제3종 일반주거지역 부문
Strategic Upgrade
전략 상향 용적률 (Ceiling)
- 기본(3종): 210% / 230% / 250%
- 상향(준주거): 복합정비구역 지정 시 400%
- 높이 계획: 최고 180m 이하 (랜드마크 타워)
- 수변 특화: 수변 인접부 60m 내외 중저층 배치
일반상업지역 부문 (동측)
High-Density
상한 용적률 (Max)
- 기준/허용/상한: 400% / 420% / 800%
- 높이 계획: 최고 100m 이하
- 특징: 동일로변 상업 가로 활성화 및 배후 주거 지원
- 용도: 주상복합 및 업무·판매시설 복합화
그림 1. 상계 3단지(SPA 11) 입체적 토지이용계획 및 수변 스카이라인 구상도
02. 미래 가치를 결정짓는 입체 설계 지침
Technical Guidelines남북도로 입체화 (13m)
단지를 관통하는 남북도로(폭 13m)를 **지하 1m ~ 지상 12m** 범위에서 입체적으로 결정하여 토지 효율을 극대화합니다.
기술 혁신 (특화)수변가로공원 (30m)
동부간선도로변에 **폭 30m의 수변가로공원**을 조성하여 중랑천으로 이어지는 대규모 녹지 네트워크를 구축합니다.
기부채납 (의무)이면도로 대폭 확폭
북측 상업 이면부(8m→15m), 동측 상업 이면부(6~10m→12m) 도로를 확장하여 상권 활성화 기반을 마련합니다.
기반시설 (의무)동일로 건축지정선
동일로변 저층부(3층 이하)에 **4m의 건축지정선**을 설정하여 연속성 있는 가로 경관과 상업 보행로를 확보합니다.
가로 경관03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
상업 800% + 주거 400%의 시너지
용도지역 혼재를 활용한 동북권 최고의 초고밀 개발 잠재력 보유
OPPORTUNITY (기회)
수변공원과 180m 랜드마크
30m 광폭 수변공원과 노원역 스카이라인을 리딩하는 초고층 단지 프리미엄
RISK (리스크)
복잡한 입체 계획 및 공공기여
입체도로 및 다층적 기부채납 시설 조성에 따른 높은 사업비와 기술적 난도
STRATEGY (전략)
Convergence Waterfront Hub
역세권 상업 기능과 수변 거주 기능을 완벽히 결합한 하이엔드 복합단지 브랜딩