Technical Analysis Report SPA-15
SPA 15: 상계 4단지
학세권·상권 융복합 정비 전략
상권의 활력과 교육의 정온함이 공존하는 상계지구의 전략적 허브, 3개 용도지역 혼재 구역의 입체적 해법
Comm. FAR
800%
상업지역 상한
Residential FAR
250%
주거부 법적상한
Landmark Height
150m
특별계획구역 기준
Public Walkway
20m
한양아파트 공동설치
01. 용도지역 혼재에 따른 밀도 및 사업성 분석
Multi-Zoning Strategy
일반주거지역 부문 (2·3종)
Residential
상한 용적률 (Ceiling)
- 제3종일반: 210% / 230% / 250%
- 제2종(7층): 170% / 190% / 250%
- 높이 계획: 최고 150m 이하
- 학교 대응: 일조권 사선 제한에 따른 층수 다변화
일반상업지역 부문
High-Density
상한 용적률 (Max)
- 기준/허용: 400% / 420%
- 비주거 비율: 용적률의 10% 이상 의무(지상층)
- 높이 계획: 최고 100m 이하
- 특징: 상계로변 상업 가로 활성화의 핵심
그림 1. 상계 4단지(SPA 15) 용도지역별 배치 및 광역 보행 네트워크 구상
02. 가치 상승을 위한 입체적 설계 가이드라인
Detailed Guidelines20m 광폭 보행통로
동서 방향으로 폭 20m의 공공보행통로를 조성하되, 인접한 **상계한양아파트**와 경계부에서 공동 설치하여 거대 보행축을 완성합니다.
공동설치 (의무)이면도로 확폭 (12m)
서측 상업지역 이면부 도로를 기존 6~10m에서 **12m**로 확폭하여 상업 활성화를 위한 차량 접근성 및 보행 환경을 개선합니다.
기반시설 (의무)저층 배치구간 (7층)
20m 광폭 보행통로변 폭 5m 구간은 보행자 위압감 해소를 위해 **7층 이하**로 낮게 배치하여 휴먼 스케일 가로경관을 형성합니다.
경관 규제 (의무)교육환경 특화공원
신상중학교 및 상수초등학교 남측에 공원(위치권장)을 배치하여 학생들에게 안전하고 쾌적한 녹색 통학로를 제공합니다.
학세권 강화03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
상업·주거 혼복합의 희소 가치
800% 용적률의 상업지역을 포함하여 상계지구 내 가장 다이내믹한 포트폴리오 보유
OPPORTUNITY (기회)
한양아파트와의 연계 시너지
20m 광폭 보행축 공동 설치를 통해 상계역 방향으로 이어지는 대규모 상업-교육 벨트 구축 가능
RISK (리스크)
복잡한 일조권 및 층수 규제
2개 학교와 인접하여 일조권 심의가 까다로우며, 보행로변 7층 제한 등 설계상 제약 존재
STRATEGY (전략)
Edu-Commercial 랜드마크
학교변 저층 테라스와 상업부 고층 타워의 극적인 조화를 통해 차별화된 프리미엄 구현