Technical Analysis Report SPA-13
SPA 13: 상계 5단지
정비계획 선도구역 정밀 분석
공공청사와 문화시설이 융합된 상계지구 재건축의 '퍼스트 무버', 입체적 공공 기여 모델
Ceiling FAR
269.41%
상한 용적률 확정
Max Height
150m
랜드마크 주동
Public Facility
5,290㎡
복합청사/문화시설
3D Road Tech
9.0m
입체도로 층고
01. 정비계획 기결정사항 및 밀도 분석
Density & Governance
기초 용적률 체계
Base Data
기준 / 허용 용적률
- 제3종 일반주거지역: 기본 법정 용도 준수
- 기준 용적률: 190% 이하
- 허용 용적률: 230% 이하 (인센티브 포함)
- 높이: 최고 150m 이하
최종 확정 상한 용적률
FINAL
상한 용적률 (Actual)
- 정비계획 준용: 노원구고시 제2025-72호 반영
- 공공기여: 복합청사 및 도로 등 입체적 기부채납
- 전략 방향: 중밀도 고품격 주거단지 구현
- 특이사항: 타 단지 대비 빠른 사업 속도
그림 1. 상계 5단지(SPA 13) 복합청사 연계 및 입체적 토지이용 구상도
02. 공공성 강화를 위한 입체 설계 지침
Technical Guidelines상계6·7동 복합청사
연면적 5,290.0㎡ 규모의 복합청사를 단지 내 기부채납합니다. 지하1층~지상5층 규모로 도서관, 청소년문화센터가 포함됩니다.
기부채납 (확정)입체적 도로 결정 (12m)
단지 관통 남북도로를 지하 1m ~ 지상 9m 범위에서 입체적으로 결정하여, 조성 후 무상으로 공공에 구분지상권을 양도합니다.
기술 적용 (필수)6단지 보행 공동설치
공공보행통로를 6단지와 공동 설치하며, 남북 방향 폭 7.5m, 동서 방향 폭 10m를 적용하여 광역 보행축을 완성합니다.
통합 설계 (의무)벽면 한계선 규정
단지 내부 관통도로변은 4층 이상부터 도로경계로부터 6m의 벽면한계선을 적용하여 가로 개방감을 극대화합니다.
경관 규제03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
가장 앞선 사업 추진 속도
이미 구체적인 정비계획이 고시되어 인허가 리스크가 타 단지 대비 현저히 낮음
OPPORTUNITY (기회)
생활 밀착형 인프라 독점
단지 내 복합청사와 문화시설 배치로 인해 지역 내 커뮤니티 중심지로서의 가치 상승
RISK (리스크)
종상향 부재에 따른 밀도 한계
12단지 등 타 준주거 상향 구역(400%) 대비 절대적인 용적률 수치는 낮은 편
STRATEGY (전략)
The First Premium
상계지구 내 가장 먼저 완성되는 '신축 프리미엄'과 안정적인 실거주 인프라 강조