Technical Analysis Report SPA-12
SPA 12: 상계 6단지
특별계획구역 정밀 분석
상업지역 800%와 주거지역 400%가 공존하는 복합 시너지, 노원의 새로운 상업-주거 중심축
Commercial FAR
800%
상업지역 상한
Strategic FAR
400%
준주거 상향 시
Target Height
180m
60층 내외 타워
Key Concept
3D Road
입체적 도로 결정
01. 용도지역 복합화 및 사업성 분석
Density & Scenario
PLAN A. 일반 정비사업
Base
주거지역 용적률 (3종일반)
- 제3종 일반주거지역: 210% / 230% / 250%
- 일반상업지역: 400% / 420% / 800% (공동주택 건립 시)
- 높이: 주거 150m / 상업 100m 제한
- 특징: 구역별 용도 분리형 개발
PLAN B. 복합정비 (준주거 상향)
OPTIMAL
전략 주거 용적률 (Maximized)
- 준주거지역 상향: 주거부 400% 고밀 개발
- 비주거 의무: 용적률의 10% 이상 지상층 배치
- 높이: 최고 180m 랜드마크 타워 허용
- 수익성: 상업지역 800%와 연계한 초고밀 복합
그림 1. 상계 6단지(SPA 12) 입체적 토지이용 및 거점 연결 계획도
02. 가치 극대화를 위한 입체 도시 설계
Detailed Guidelines남북도로 입체화 (13m)
단지 관통 남북도로를 지하 1m ~ 지상 12m 범위에서 입체적으로 결정하여 보행자와 차량 동선을 획기적으로 분리합니다.
기술 혁신 (특화)대규모 도로 확폭
동일로216길(20m→23m), 북측 상업 이면부(8m→15m), 서측 상업 이면부(6~10m→12m) 등 주변 도로를 대폭 확장합니다.
기반시설 (의무)5단지 공동보행연계
남북(15m), 동서(20m) 공공보행통로를 5단지와 공동 설치하여 대규모 보행 네트워크 및 통경축을 완성합니다.
통합계획 (필수)상업지역 랜드마크
일반상업지역 내 100m 높이 계획과 주거지역 180m 계획이 어우러져 노원역-마들역 사이의 입체적 스카이라인을 형성합니다.
도시경관 (유도)03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
상업지역 800%의 압도적 가치
구역 내 일반상업지역을 포함하여 상계지구 내 희소한 고밀 개발 잠재력 보유
OPPORTUNITY (기회)
준주거 상향 & 입체 도로 혁신
입체도로 결정을 통한 대지 효율화 및 400% 용적률 확보로 사업성 극대화
RISK (리스크)
5단지와의 협의 및 공공기여
공공보행통로 공동 설치 및 10% 이상의 의무 공공기여에 따른 비용 부담
STRATEGY (전략)
The Hybrid Landmark
노원역 상권의 연장선상에서 주거-상업이 결합된 하이엔드 복합단지로 브랜딩