WEEKLY REAL ESTATE
2025년 6월 4주차 (W25) | 옥석 가리기 심화, '사업성'이 가르는 운명
"같은 서울 하늘 아래, 다른 청사진"
이번 주 시장의 핵심은 '사업성'이었습니다. 정부의 PF 사업장 옥석 가리기 본격화와 금리 동결 기조 속에서, 이제는 단순히 입지나 정책 기대감만으로는 사업을 낙관할 수 없게 되었습니다. 자금 조달 능력과 실제 수익성이 프로젝트의 생사를 가르는 분기점에 섰습니다.
정책: 1기 신도시, '수익성' 검증 시험대
- #도정법_공사비갈등 국회에서 도시정비사업 공사비 갈등을 해결하기 위한 법 개정안이 발의되었습니다. 윤영석 국민의힘 의원 등이 제안한 개정안은 '도시분쟁조정위원회'라는 중재 기구를 통해 시행사와 시공사 간 공사비 분쟁을 조정하도록 하며, 위원회 결정에 재판상 화해 효력을 부여하는 것이 핵심입니다. 관련 기사: 시공 계약할 때부터 공사비 갈등 조정 기구 만들자…법 개정 나선 국회 (조선비즈, 25.06.20)
- #전월세_갱신권_급증 서울 아파트 전셋값 상승세가 이어지면서 올해 2분기 전월세 갱신계약 비중이 44.5%로 2022년 3분기 이후 최고치를 기록했습니다. 계약갱신요구권을 사용한 임차인 비중도 49.7%로 절반에 육박하며, 임대차2법의 실질적 영향력이 다시 부각되고 있습니다. 관련 기사: "전세 올라서 안되겠다" 서울 아파트, 재계약 절반이 갱신권 썼다 (헤럴드경제, 25.06.22)
설계/CM: '사업비 관리' 역량이 경쟁력
- #CM의_재발견 공사비 급등과 PF 시장 경색으로 인해 건설사업관리(CM)의 역할이 재조명받고 있습니다. 단순 감리를 넘어, 사업 초기 단계부터 정확한 사업비를 산출하고 리스크를 관리하는 CM사의 전문성이 금융 조달과 시공사 선정의 핵심 열쇠로 부상했습니다.
- #BIM_설계_확산 설계 단계부터 3D 모델링을 통해 오차를 줄이고 공사비를 예측하는 'BIM(빌딩 정보 모델링)' 기술 도입이 확산되고 있습니다. 일부 공공사업에 이어 민간 대규모 프로젝트에서도 BIM 적용을 요구하는 사례가 늘면서, 관련 기술 역량이 설계 업체의 새로운 경쟁력으로 자리 잡고 있습니다.
건설/건축: '선별 수주' 넘어 '수주 포기'로
- #공사비_갈등_소송화 수도권 일부 재건축 현장에서 공사비 증액을 둘러싼 조합과 시공사 간의 갈등이 소송전으로 비화되고 있습니다. 한국부동산원이 올해 공사비 검증을 요청받은 사업장이 6개월 만에 27곳으로 지난해 연간 30곳과 비슷한 수준에 달하며, 갈등의 심각성을 보여주고 있습니다. 관련 근거: 한국부동산원 2025년 공사비 검증 현황 데이터
- #압구정_수주전_과열 압구정2구역 재건축을 둘러싼 대형 건설사 간 경쟁이 치열한 가운데, 삼성물산이 입찰 포기를 선언하며 업계에 충격을 주었습니다. 총 공사비 2조원 규모의 대형 사업임에도 불구하고 과도한 조건과 리스크를 우려한 것으로 분석되며, 우량 사업장에서도 신중한 접근이 필요한 시점임을 보여줍니다. 관련 기사: 삼성물산, 압구정2구역 시공사 입찰 포기… 현대건설 수주 유력 (동아일보, 25.06.20)
금융: 만기 연장 끝, '구조조정'의 시간
- #PF_절반_정리_완료 금융감독원이 전체 부실 PF 사업장 23조9000억원 중 52.7%인 12조6000억원을 6월까지 구조조정 완료할 예정이라고 발표했습니다. 두 차례에 걸친 부동산 PF 사업성 평가를 통한 '옥석 가리기'가 1년 만에 가시적 성과를 보이고 있으며, 시장 불확실성 해소에 기여하고 있습니다. 관련 기사: 금융당국, '부실 부동산 PF' 대수술…6월까지 절반 정리 (조세금융신문, 25.05.22)
- #DSR_3단계_영향 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 서울 아파트 매수 심리를 자극하고 있다는 분석이 나오고 있습니다. 규제 강화 전 마지막 기회로 여기는 수요층이 늘어나면서 서울 아파트값 상승 압력이 지속되고 있습니다.
부동산: '서울 쏠림'과 '지방 침체'의 양극화
- #서울_6년9개월_최대상승 서울 아파트 매매가격이 6월 셋째주 기준 0.36% 상승하며, 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 주간 최대 상승폭을 기록했습니다. 특히 마포(0.66%), 성동(0.76%), 용산(0.71%) 등 마용성 지역에서 기록적인 상승률을 보이며 강남권 상승세가 전 서울로 확산되고 있습니다. 관련 기사: 서울 아파트값 6년9개월 만에 최대폭 상승…20주 연속 올라 (연합뉴스, 25.06.19)
- #지방_악성미분양_최대 지방의 '악성 미분양'(준공 후 미분양)이 2만6000가구를 돌파하며 12년 만에 최고치를 기록했습니다. 정부가 환매조건부 매입 등 대책을 내놓고 있지만, 근본적인 수요 부족과 공급 과잉 문제 해결에는 한계가 있어 지방 건설업계의 어려움이 지속되고 있습니다. 관련 근거: 국토교통부 미분양 주택 통계 및 정부 대책 발표 내용
산업: '전통의 강자' vs '새로운 전략'
- #10대건설사_21조수주 국내 10대 건설사의 2025년 상반기 정비사업 수주액이 21조3000억원을 넘어서며 지난해 동기 대비 큰 폭으로 증가했습니다. 하반기에는 용산정비창, 압구정, 여의도, 성수 등 대형 사업장에서 시공사 선정이 이뤄질 예정으로 수주 경쟁이 더욱 치열해질 전망입니다. 관련 근거: 건설업계 수주 실적 집계 결과
- #신탁방식_선호증가 조합 내부 갈등과 자금 조달의 어려움을 피하기 위해 사업 안정성이 높은 '신탁 방식'을 택하는 정비사업장이 늘고 있습니다. 이는 시공사의 리스크를 줄여줄 뿐만 아니라, 투명성과 전문성을 확보할 수 있어 새로운 사업 모델로 주목받고 있습니다.
기타: '추가분담금'이라는 현실의 벽
- #갱신권_사용_급증 서울 아파트 전월세 갱신계약에서 계약갱신요구권을 사용한 비중이 49.7%로 절반에 육박했습니다. 갱신권을 사용하지 않은 임차인은 평균 4973만원을 추가로 부담한 반면, 갱신권 사용 임차인은 2413만원만 부담해 2배 이상의 차이를 보였습니다. 이는 임대차2법의 실질적 보호 효과를 보여주는 동시에 임대인들의 우회 전략도 나타내고 있습니다.
- #소통의_리더십 복잡한 이해관계를 조율하고 현실적인 대안을 제시하는 조합 리더십의 중요성이 그 어느 때보다 커졌습니다. 시공사, 금융사 등 외부 파트너와의 협력은 물론, 조합원들에게 투명하게 정보를 공개하고 설득하는 과정 없이는 성공적인 사업 추진이 불가능해졌습니다.
YOUR INSIGHT
이번 주 시장은 '사업성 증명'의 시대가 왔음을 분명히 보여주었습니다. 정책 지원의 온기마저 '수익성'이라는 필터를 거쳐야 닿는 시장입니다. 이제 조합, 시공사, 금융사 모두에게 필요한 것은 장밋빛 청사진이 아닌, 냉철한 손익계산서와 리스크를 돌파할 수 있는 견고한 파트너십입니다.