Technical Analysis Report
SPA 04: 상계 12단지
특별계획구역 정밀 분석
마들역세권 지역중심(Neighborhood Center) 기능 강화를 위한 복합정비구역 지정 및 세부 개발 지침 분석
Target Zoning
준주거
종상향 전략
Max Density
400%
용적률 상한
Landmark Height
180m
약 60층 내외
Public Share
10%+
의무 공공기여
01. 사업성 극대화 시나리오 분석
Scenario Comparison
PLAN A. 일반 재건축
현행 유지
상한 용적률 (Ceiling)
- 용도지역: 제3종 일반주거지역 유지
- 사업 성격: 단순 주거환경 개선 위주
- 높이 제한: 통상 35층~49층 수준 제한적
- 수익성: 일반분양 물량 확보 한계
PLAN B. 역세권 복합정비
STRATEGIC
상한 용적률 (Maximized)
- 용도지역: 준주거지역 상향
- 필수조건: 비주거(상업/업무) 10% 의무화
- 랜드마크: 마들역 인접 180m 타워 배치
- 수익성: 고밀개발로 인한 분양수익 극대화
그림 1. 상계 12단지(SPA 04) 공간구조 구상 및 동선 계획도
02. 가치 상승을 위한 세부 설계 지침
Detailed Guidelines마들역세권 활성화
지하철 7호선 마들역과 직접 연결되는 지하 보행로 및 선큰(Sunken) 광장을 조성하여 유동인구를 단지 내부 상업시설로 유입시킵니다.
권장사항 (상권강화)20m 광폭 보행통로
동측 마들역과 서측 중랑천을 잇는 폭 20m의 보행축을 설정하고, 이 구간은 '차 없는 거리' 수준의 쾌적한 가로공원으로 조성합니다.
의무사항 (필수)건축한계선 (Setback)
동일로변 6m, 기타 내부 도로변 3m 이상 건축물을 후퇴시켜 개방감을 확보하고, 전면공지에는 담장 설치를 불허합니다.
규제사항 (강제)인센티브(용적률) 항목
공공보행통로(10%), 우수디자인(15%), 친환경인증(15%) 등 항목별 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 차등 부여합니다.
사업성 핵심03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
초역세권 + 수변 조망의 이중 프리미엄
마들역(교통)과 중랑천(자연)을 모두 누리는 희소 입지
OPPORTUNITY (기회)
준주거 종상향을 통한 사업성 퀀텀 점프
용적률 400% 적용 시 일반분양 물량 대폭 증가 예상
RISK (리스크)
공공기여(10%) 부담 및 비주거 분양 리스크
상가 공실 방지를 위한 MD 구성 및 특화 설계 필수
STRATEGY (전략)
고급화 & 랜드마크화 집중
180m 높이를 활용한 스카이라운지 등 특화설계로 가치 제고