PREMIUM INVESTMENT REPORT SPA-01
상계 15·16단지: 준주거 상향
용적률 400% 고밀 개발 전략
5층 저층의 압도적 대지지분을 수익성으로 치환하는 상계지구 유일의 하이엔드 투자 전략 모델
Strategic FAR
400%
용적률 4배 점프
Current Density
~100%
극강의 대지지분
Max Height
180m
수락산 관문 랜드마크
Value Grade
SSS
상계지구 대장주
사업성 폭발 시나리오: 저층의 기적
현재 상태 (Status Quo)
용적률
100%
5층 저층 공무원 아파트 유산으로 대지지분이 매우 넓으나, 토지 이용 효율이 극도로 낮은 상태입니다.
준주거 고밀 복합개발 (Future)
목표 용적률
400%
- 준주거 상향: 역세권 복합거점 조성 지침에 따른 400% 확보
- 자산가치: 연면적 4배 증가를 통한 조합원 분담금 제로 도전
- 특화설계: 180m 랜드마크 타워 & 테라스 하우스 복합
- 비주거 10%: 의무 도입을 통한 단지 내 상권 자족기능 강화
* 그림 1. 상계 15·16단지(SPA 01) 수락산-마들역 연계 공간구조 구상도
하이엔드 랜드마크를 완성하는 설계 지침
텐트형 스카이라인 (Max 180m)
수락산 경관을 가리지 않도록 산자락은 중저층으로, 단지 중앙부는 최고 180m의 고층 타워를 배치하여 리듬감 있는 경관을 형성합니다.
테라스 하우스 특화
수락산과 연접한 저층 구간에는 넓은 대지지분을 활용한 고급 테라스 하우스(Terrace House)를 배치하여 상품성을 극대화합니다.
20m 광폭 보행통로
마들역에서 수락산 등산로까지 이어지는 폭 20m의 공공보행통로를 단지 중심에 조성하여 쾌적한 숲길 보행 환경을 제공합니다.
친환경(ZEB) 인센티브
제로에너지 빌딩 인증 등을 통해 용적률 인센티브를 최대로 확보, 400% 상한 용적률을 현실화하는 핵심 전략입니다.
투자 가치 및 미래 전략 (Conclusion)
| PROFITABILITY 수익성 분석 |
"Unbeatable ROI" 현재 용적률 100% 미만에서 400%로의 상향은 단순한 재건축이 아닌 '자산 재창조' 수준입니다. 상계지구 내에서 압도적인 비례율을 기록할 것으로 예상됩니다. |
|---|---|
| LOCATION VALUE 입지 가치 |
"Luxury Resort-Home" 역세권의 편리함과 수락산의 쾌적함을 동시에 누리는 최상위 입지입니다. 신축 후 '포레스트 랜드마크'로서 지역 시세를 견인할 대장주가 될 것입니다. |
| POTENTIAL RISK 잠재 리스크 |
공공기여 부담 및 심의: 용도지역 상향(준주거)에 따른 부지 10% 이상의 기부채납과 비주거 10% 도입 의무가 있습니다. 이를 효율적으로 설계에 녹여내는 것이 사업의 핵심입니다. |