운명을 바꾸는 부동산 투자, '똘똘한 한 채' 전략은 아직 유효할까?
금리는 오르고 부동산 시장은 얼어붙었다고 합니다. 이런 시기, 정말 '똘똘한 한 채'가 답일까요? 유튜브 채널 '부동산 읽어주는 남자'의 운영자 정태익 님의 저서 『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업』에서 그 인사이트를 찾아보았습니다.
1. 왜 '똘똘한 한 채'가 여전히 정답인가?
부동산 규제가 강화될수록, 우리는 왜 하나의 핵심 자산에 집중해야 할까요? 저자는 명확한 이유 세 가지를 제시합니다.
- 1) 부익부 빈익빈의 가속화: 최근 데이터는 흥미로운 사실을 보여줍니다. 지방의 거래량은 17% 늘었지만, 수도권은 2% 줄었습니다. 하지만 같은 기간 가격 상승률은 수도권이 지방의 두 배에 달했죠. 이는 수요가 핵심 입지로 몰리고 있다는 강력한 증거입니다.
- 2) 세금과 규제의 압박: 현재 다주택자에 대한 취득세, 보유세, 대출 규제는 매우 강력합니다. 여러 채를 보유하며 레버리지를 일으키기보다, 규제에서 비교적 자유로운 1주택에 집중하는 편이 세금 부담을 줄이고 안정적인 결과를 만드는 데 유리합니다.
- 3) 불변의 가치, 입지: 사람들은 누구나 더 좋은 환경, 더 나은 인프라를 갖춘 곳에 살고 싶어 합니다. 여러 곳에 투자금을 분산하다 보면 결국 선호도가 떨어지는 주택을 매수하게 될 확률이 높습니다. 하지만 모든 자본을 모아 내가 살 수 있는 가장 좋은 집, 즉 '똘똘한 한 채'에 집중한다면 미래 가치 상승의 확률을 극대화할 수 있습니다.
2. 부자들의 대출 활용법: 빚인가, 기회인가?
많은 이들이 '빚은 빨리 갚아야 할 병'이라고 생각합니다. 하지만 저자는 부자들은 대출을 '투자를 위한 레버리지'로 활용한다고 강조합니다.
"대출이 문제가 아니라, 그것을 다루는 나 자신이 문제의 본질이라는 말입니다."
무작정 두려워하며 원금 상환에만 매달리기보다, 대출을 활용해 자산을 먼저 취득하고 그 자산이 돈을 벌어오는 시스템을 만드는 것이 중요합니다. 단, 감당할 수 없는 리스크는 금물입니다. 저자는 '연소득의 10배'를 무리하지 않는 투자의 기준으로 제시하며, 자신만의 원칙을 세울 것을 조언합니다.
3. 하락장에도 집을 사야 하는 이유
'집값이 폭락하면 사야지'라고 생각하며 전세를 고집하는 분들이 많습니다. 하지만 이는 기회비용을 날리는 선택일 수 있습니다.
전세 보증금은 2년 이상 묶이는 돈입니다. 그 사이 좋은 투자 기회가 와도 자금이 없어 놓치기 쉽죠. 반면 월세로 살며 확보한 목돈은 언제든 기회를 잡는 강력한 무기가 됩니다. 월세가 아깝다는 생각은 '소비자의 관점'이며, '투자자의 관점'에서는 기회비용을 최소화하는 현명한 선택일 수 있습니다.
또한, 인구 감소가 집값 폭락으로 이어진다는 생각도 경계해야 합니다. 오히려 인프라가 좋은 대도시로 인구가 집중되면서 부동산 시장의 양극화는 더욱 심해질 것입니다. 결국 지금이야말로 더 좋은 곳을 선점해야 할 이유가 됩니다.
불확실한 시기일수록 기본으로 돌아가야 합니다. 두려움에 휩쓸리기보다, 자산과 부채를 구분하고 장기적인 안목으로 '똘똘한 한 채'를 마련하기 위한 투자 공부와 실행이 그 어느 때보다 중요한 시점입니다.