Technical Analysis Report
SPA 03: 상계 11단지
특별계획구역 정밀 분석
중랑천 수변연결공원(Deck Park) 및 입체적 도시계획을 통한 동북권 수변 랜드마크 조성 전략
Target Zoning
준주거
복합정비 시 상향
Max Density
400%
용적률 상한
Landmark Height
180m
60층 내외 타워
Key Feature
연결공원
동부간선 상부 공원화
01. 사업성 극대화 및 수변특화 시나리오
Scenario Comparison
PLAN A. 일반 재건축
현행 유지
상한 용적률 (Ceiling)
- 용도지역: 제3종 일반주거지역 유지
- 수변계획: 단순 완충녹지 유지 수준
- 도로계획: 기존 평면 도로 체계 유지
- 한계: 동부간선도로로 인한 수변 단절 지속
PLAN B. 수변 복합정비
STRATEGIC
상한 용적률 (Maximized)
- 용도지역: 준주거지역 상향
- 수변계획: 동부간선도로 상부 수변연결공원 조성
- 도로계획: 남북도로(13m) 입체적 결정(지하~지상)
- 높이계획: 최고 180m 랜드마크 & 수변 60m
그림 1. 상계 11단지(SPA 03) 수변특화 및 입체적 공간구조 구상도
02. 가치 상승을 위한 핵심 설계 지침
Detailed Guidelines수변연결공원 조성
동부간선도로 상부를 덮는 인공대지(Deck) 형태의 연결공원을 조성하여 단지에서 중랑천 수변공원으로 직접 연결되는 녹지축을 완성합니다.
킬러 콘텐츠 (특화)입체적 도로 결정
단지를 관통하는 남북방향 신설도로(13m, 3차선)는 지하1m~지상12m 범위의 입체적 결정을 통해 토지 이용 효율을 극대화합니다.
기술적용 (필수)개방형 커뮤니티 배치
20m 공공보행통로변에는 저층부(1~2층)에 주민공동시설, 노유자시설 등 지역 주민이 함께 이용할 수 있는 활성화 시설을 배치합니다.
의무사항 (강제)스카이라인 및 높이
역세권은 180m 랜드마크 타워로 고밀화하고, 수변부는 60m 내외의 중저층을 배치하여 열린 경관과 다채로운 스카이라인을 형성합니다.
경관계획 (유도)03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
중랑천 수변 라이프스타일 최적화
동부간선도로 상부 공원화를 통해 '수변공원'을 앞마당처럼 활용
OPPORTUNITY (기회)
준주거 종상향(400%) + 입체도로
도로 상부 공간 활용 및 고밀 개발을 통한 획기적 가치 상승
RISK (리스크)
높은 공공기여 부담 및 공사 난이도
덮개공원 및 입체도로 조성에 따른 공사비 증가 및 기술적 검토 필요
STRATEGY (전략)
수변 특화 디자인 차별화
테라스, 옥상정원 등 수변 조망 특화 설계를 통한 고급화 전략