Technical Analysis Report
SPA 02: 상계 14단지
특별계획구역 정밀 분석
수락산 조망권과 역세권의 조화, 에코&에듀(Eco & Edu) 프리미엄 복합단지 조성 전략
Zone Scale
117,888㎡
대규모 단지
Max Density
400%
종상향 시 상한
Landmark Height
180m
마들역 인접부
Key Feature
Suraksan
수락산 조망·연계
01. 용도지역 혼재 극복 및 사업성 강화
Zoning Strategy
PLAN A. 일반 재건축
현행 유지
상한 용적률 (Ceiling)
- 용도지역: 제2종(수락산변)+제3종 혼재
- 제약사항: 제2종 지역 용적률/높이 제한
- 높이계획: 수락산 경관 규제로 인한 저층화
- 사업성: 구역별 용적률 차등으로 형평성 이슈
PLAN B. 복합정비 (종상향)
OPTIMAL
상한 용적률 (Maximized)
- 용도지역: 준주거지역 상향 (통합개발)
- 조건: 공공기여 10% + 비주거시설 도입
- 높이계획: 역세권 고밀(180m) ↔ 산지변 중저층 조화
- 특화: 에듀(학교) & 에코(공원) 연계 단지
그림 1. 상계 14단지(SPA 02) 자연 친화적 토지이용 및 통경축 계획
02. 수락산 연계 및 교육 특화 가이드라인
Detailed Guidelines수락산 통경축 확보
수락산 자락과 연접한 단지 특성을 고려하여, 동서 방향의 통경축을 확실히 확보하고 산지변은 중저층으로 배치하여 열린 경관을 형성합니다.
경관 특화 (필수)십자형(+) 공공보행통로
단지 내부를 관통하는 남북(15m), 동서(20m) 공공보행통로를 십자형으로 교차 배치하여 단지 내 개방감과 주변 지역 연결성을 극대화합니다.
의무사항 (강제)에듀 파크(Edu-Park) 조성
상원중학교와 인접한 구간에 공원(위치권장)을 배치하여, 학생들의 안전한 통학로를 확보하고 '학교-공원-단지'가 어우러진 교육 환경을 조성합니다.
권장사항 (유도)높이 및 스카이라인
마들역 인근은 180m 랜드마크 고층을, 학교 및 수락산 인근은 중저층을 배치하여 리듬감 있는 '텐트형 스카이라인'을 유도합니다.
높이계획03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
숲세권 + 학세권 이중 프리미엄
수락산의 쾌적한 자연환경과 단지 내 학교(상원중) 품은 입지
OPPORTUNITY (기회)
준주거 종상향 시 사업성 급상승
2종/3종 혼재의 한계를 '복합정비구역' 지정을 통해 극복 가능
RISK (리스크)
2종 지역 규제 및 공공기여
복합정비 미지정 시 2종(수락산변) 구역의 층수/용적률 제한 잔존
STRATEGY (전략)
Eco-Friendly 랜드마크
자연 조망 특화 설계로 강남권 고급 단지에 버금가는 가치 창출