CORRECTED REPORT SPA-05
상계 13단지: 청원학군 연접
제3종 일반주거 설계 특화 전략
학교 일조권 규제를 극복하는 혁신 디자인과 Edu-Premium의 결합
Current Zone
3종일반
종상향 없음
Allowable Density
250%
법적 상한선
Main Constraint
Sunline
일조권 사선
Key Value
Edu
초품아/학세권
제3종 일반주거지역 현실적 밀도 계획
기준 용적률 적용 시
기준 용적률
210%
높이 제한
엄격
청원초·중·고와 인접하여 일조권 사선 제한을 직접적으로 받습니다. 단순 재건축 시 북측 주동의 층수가 10~15층 내외로 깎여 사업성이 저하될 수 있습니다.
인센티브 활용 최대 확보 (Maximized)
상한 용적률
250%
특화 설계
Apply
- 법적 상한: 제3종 일반주거지역 상한선 250% 달성 목표
- 특별건축구역: 창의적 디자인 적용 시 높이 제한 일부 완화 가능성
- 동 배치 전략: 학교변(북측) 저층 테라스, 단지 중앙/남측 고층 타워 배치
- 현실성: 무리한 종상향보다 확실한 '학세권' 가치에 집중
* 학교 인접 단지는 일조권 확보를 위한 '남고북저(南高北低)'형 배치가 핵심입니다.
규제를 넘어 가치를 만드는 특화 가이드라인
일조권 순응형 디자인
필수조건
북측 청원학군 방향은 일조권 사선 제한을 고려하여 테라스 하우스 등 저층 특화 상품을 배치, 높이 규제를 상품성으로 승화시킵니다.
Edu-Walk (통학로)
동선계획
마들역에서 단지를 거쳐 학교로 이어지는 주동선을 15m 이상 광폭 보행로로 조성하여, 차량과 완벽히 분리된 안심 통학로를 구축합니다.
디자인 인센티브
용적률 확보
서울시 우수디자인 인증 및 돌출형 발코니 등을 적극 도입하여, 허용 용적률 인센티브를 최대로 확보해 사업성을 보완합니다.
학원가 연계 상가
수익성
단지 내 상가는 대치동 학원가와 같은 에듀 클러스터형 상업시설로 특화하여 공실 리스크를 줄이고 배후 수요를 확보합니다.
투자 가치 및 미래 전략 (Strategy)
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INVESTMENT POINT 투자 포인트 |
"Real Demand" 준주거 종상향이 없는 3종일반주거지역이지만, '청원학군'이라는 강력한 실거주 수요가 뒷받침되어 하락장에서도 가격 방어력이 뛰어납니다. |
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DEVELOPMENT KEY 개발 핵심 |
"Specialized Design" 용적률의 양적 한계를 질적 설계로 극복해야 합니다. 특별건축구역 지정을 통해 일조권 규제를 유연하게 적용받는 것이 사업의 핵심입니다. |
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REALISTIC GOAL 현실적 목표 |
신속한 사업 추진: 복잡한 종상향 절차나 과도한 공공기여(10%+) 없이, 3종 일반주거지역의 틀 내에서 빠르고 안정적으로 재건축을 완료하는 것이 최고의 수익 전략일 수 있습니다. |