Technical Analysis Report
SPA 06: 상계 10단지
특별계획구역 정밀 분석
남북축 입체도로와 수변공원을 품은 12만㎡ 매머드급 랜드마크 조성 전략
Mega Scale
125,395㎡
압도적 대단지
Max Density
400%
종상향 시 상한
Landmark Height
180m
역세권 고밀개발
Key Tech
3D Road
입체적 도로 결정
01. 용도지역 상향 및 사업성 분석
Scenario Comparison
PLAN A. 일반 재건축
현행 유지
상한 용적률 (Ceiling)
- 용도지역: 제3종 일반주거지역 유지
- 높이계획: 최고 150m (약 49층) 제한
- 기반시설: 일반적인 도로 기부채납 수준
- 한계: 대규모 부지의 잠재력 활용 부족
PLAN B. 복합정비 (종상향)
OPTIMAL
상한 용적률 (Maximized)
- 용도지역: 준주거지역 상향 (역세권 복합)
- 조건: 비주거 10% + 공공기여 10%
- 특화: 남북도로 입체화 + 수변공원 3개소
- 가치: 동북권 최대 규모 랜드마크
그림 1. 상계 10단지(SPA 06) 입체적 토지이용계획 및 공원 배치도
02. 입체도시 및 수변특화 설계 지침
Advanced Guidelines남북도로 입체화 (3D Road)
단지를 관통하는 남북도로(폭 13m)를 지하1m~지상12m 범위에서 입체적으로 결정하여, 지상은 보행 및 공원, 지하는 차량 동선으로 활용합니다.
기술 혁신 (특화)3개소 특화 공원
동부간선도로변 '수변가로공원(30m)', 동일로변 '가로공원(10m)', 한글비석로변 '커뮤니티공원' 등 총 3개의 공원을 입체적으로 배치합니다.
기부채납 (의무)광폭 통경축 확보
남북(15m), 동서(20m) 공공보행통로를 십자형으로 배치하고, 마들역에서 중랑천까지 이어지는 시각적 개방감을 확보합니다.
의무사항 (필수)수변특화 배치구간
중랑천변 20m 구간은 '수변특화 배치구간'으로 지정, 돌출형 발코니와 60m 내외 중저층 배치를 통해 리듬감 있는 수변 스카이라인을 형성합니다.
디자인 특화03. 투자 및 주거 가치 평가 (Conclusion)
SWOT Analysis
STRENGTH (강점)
압도적 스케일 & 입체 계획
12.5만㎡ 대단지와 3D 도로 계획이 만드는 미래형 주거단지
OPPORTUNITY (기회)
준주거 종상향 & 수익성 극대화
용적률 400% 적용 시 일반분양 물량 대폭 확보 가능
RISK (리스크)
공공기여 부담 및 시공 난이도
입체도로 및 다수의 공원 조성 비용과 기술적 검토 필요
STRATEGY (전략)
Waterfront Landmark
중랑천 영구조망과 역세권 프리미엄을 결합한 고급화 전략